Как оформить доверенность военнослужащего для регистрации недвижимости в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонских областях

Ситуация, когда при оформлении прав на недвижимость в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях требуют личного присутствия всех членов семьи, а один из них (ваш сын) выполняет воинский долг в зоне СВО, — это распространенная, но решаемая правовая проблема; Требование личного присутствия военнослужащего для совершения нотариальных действий или подачи документов в Росреестр противоречит действующему законодательству РФ, гарантирующему права участников СВО.

Ниже представлена подробная юридическая консультация по порядку действий, нормативной базе и алгоритму защиты ваших прав.

Правовые основания: почему отказ в регистрации незаконен

Деятельность по регистрации прав на недвижимость на новых территориях регулируется комплексом нормативных актов:

• Федеральный закон от № 377-ФЗ «О особенностях регулирования имущественных отношений на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей».
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) — общие правила сделок, представительства (гл. 10) и сроков исковой давности.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — порядок подачи документов через представителей (ст. 39, 40).
• Федеральный закон от № 543-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части обеспечения прав военнослужащих» — меры поддержки участников СВО (приостановка сроков, упрощенное оформление доверенностей).
• Постановление Пленума ВС РФ от № 7 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении норм ГК РФ, регулирующих отношения, связанные со специальной военной операцией».

Ключевой момент: Согласно ст. 185.1 ГК РФ и нормам о представительстве, правоустанавливающие действия могут совершаться заверительной доверенностью. Ни один закон не устанавливает обязательное личное присутствие всех собственников/членов семьи при подаче документов в Росреестр или МФЦ, если действие совершает надлежаще уполномоченный представитель.

Главный инструмент: Нотариальная доверенность от военнослужащего

Поскольку ваш сын находится в зоне СВО, он не может явится к нотариусу в штатном режиме. Законодатель предусмотрел упрощенную процедуру оформления доверенности для участников СВО.

Как оформить доверенность на фронте/в части:

1. Военный нотариус (юрист воинской части): В соответствии со ст. 185.1 ГК РФ и Приказом Минобороны РФ, доверенности военнослужащих могут заверять командиры воинских частей (военные нотариусы), штатные юристы частей, а также уполномоченные лица в стационарах/пунктах временного размещения.
2. Форма и содержание: Доверенность должна быть оформлена в письменной форме, подписана вашим сыном и заверена подписью и печатью командира части (юриста) с указанием его должности. Нотариальная печать военного нотариуса ставится при наличии; если печать отсутствует, достаточно подписи и служебной печати командира/юриста.
3. Полномочия: В тексте необходимо четко прописать полномочия: «Представление интересов в Росреестре, МФЦ, нотариусах, администрациях по вопросам государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: [адрес], подписание заявлений, получение готовых документов, совершение всех необходимых действий».
4. Срок действия: Рекомендуется указывать срок не менее 1–3 лет или «до отзыва», чтобы хватило на все этапы (признание документов, технический план, регистрация).

Важно: Такая доверенность имеет равную юридическую силу с доверенностью, заверенной гражданским нотариусом (ч. 3 ст. 185.1 ГК РФ). Требовать от вас доверенность, заверенную именно гражданским нотариусом в офисе,, незаконно.

Альтернатива: Доверенность через консульство (если сын за рубежом/в госпитале за границей)

Если сын находится в госпитале за пределами РФ, доверенность можно заверить в консульском учреждении РФ. Однако, согласно информации из открытых источников (Правовед.RU, 2026), консульства приостановили удостоверение доверенностей для граждан недружественных стран по недвижимости в новых регионах. Для граждан РФ это ограничение не применяется. Если у сына гражданство РФ — консульт заверяет доверенность.

Особенности регистрации в новых регионах (ДНР, ЛНР, Запорожье, Херсон)

Процедура «перевода» квартиры на российские стандарты (признание права и регистрация в ЕГРН) имеет свою специфику, описанную в 377-ФЗ и подзаконных актах Росреестра.

Этап 1: Признание правоустанавливающих документов

Если на квартире есть документы украинского образца (свидетельство о праве, договор ДДУ, решение суда Украины и т.д.), их необходимо признать в установленном порядке (Закон от № 232-ФЗ, проект закона Росреестра 2023–2024 гг.).

• Подается заявление о признании документов (можно через МФЦ или Госуслуги).
• Признание происходит в коллегиальном органе (комиссии) в субъекте РФ (ДНР/ЛНР/Запорожье/Херсон).
• Спецразрешение: С по граждане недружественных стран нуждаются в спецразрешении на регистрацию прав. Граждане РФ спецразрешение не нуждаются. Если у вас и сына гражданство РФ — этот пункт не к вам.

Этап 2: Технический план / Технический паспорт

Для внесения объекта в ЕГРН обязателен технический план, подготовленный кадастровым инженером, аккредитованным в Росреестре (в т.ч. ФГБУ «ФППК Роскадастр» по ДНР/ЛНР/Запорожью/Херсону), ИЛИ технический паспорт, изготовленный органом ДНР/ЛНР до вступления в силу 377-ФЗ (переходное положение).

Совет: Уточните у кадастровых инженеров региона, какой документ сейчас актуален для вашего конкретного дома (техплан или техпаспорт старого образца принимается).

Этап 3: Подача документов на регистрацию права

Документы подает ваш представитель (вы или адвокат) по доверенности сына + ваши документы (если вы тоже собственник/член семьи).

Пакет документов для представителя:

• Заявление по форме (заполняется представителем).
• Оригинал доверенности сына (военной) + копия.
• Паспорт представителя (оригинал для проверки).
• Признанные правоустанавливающие документы (оригиналы/нотариальные копии).
• Технический план (в электронном виде на XML-диске/флешке + распечатка).
• Квитанция об оплате госпошлины (для участников СВО и членов их семей — льгота/освобождение по Налоговому кодексу РФ, ст. 333.35, п. 22.1 — уточняйте при подаче).

Алгоритм действий: пошаговая инструкция

1. Оформите доверенность у сына. Свяжитесь с командиром части/юристом части через сына. Перешлите образец текста доверенности (можно попросить у нотариуса в вашем регионе или скачать типовый на сайте ФНП/РНП). Сын подписывает, командир заверяет. Оригинал доверенности направляется к вам (Почтой России / курьером / через волонтеров / электронный документ с ЭЦП, если настроено).
2. Подготовьте технический план. Заключите договор с кадастровым инженером, работающим в вашем регионе нового субъекта. Инженер съезжает на замеры (ваше присутствие желательно, но можно по доверенности от вас).
3. Подайте документы в МФЦ / Росреестр / Госуслуги. Явитесь лично (как собственник/член семьи) и подайте пакет от имени сына по его военной доверенности. Сотрудник МФЦ обязан принять документы. Отказ принимать документы от представителя с военной доверенностью — грубое нарушение ст. 39 218-ФЗ и ст. 185.1 ГК РФ.
4. Если отказали при приеме (устно или письменно):
   • Требуйте письменного ответа с указанием основания отказа (ссылка на норму закона).
   • Сразу пишите жалобу руководителю МФЦ / территориальному управлению Росреестра.
   • Параллельно — жалоба в Прокуратуру (нарушение жилищных прав военнослужащего, ст. 543-ФЗ).
   • Обращение в суд (иск о признании действий должностных лиц незаконными и обязательстве принять документы). Судебная практика по таким делам сложилась однозначно в пользу заявителей.
5. Получите выписку из ЕГРН. После регистрации (срок до 9 рабочих дней, для участников СВО возможны ускоренные сроки) представитель забирает выписку.

Куда обращаться за помощью и защитой прав

Типичные ошибки и риски (как их избежать)

• Ошибка: Пытаться оформить доверенность у гражданского нотариуса «по фото/видеосвязи» без сына. Риск: Нотариус не имеет права заверять подпись отсутствующего лица (кроме случаев ЭЦП/Госуслуг, но для военных действует спецпорядок). Решение: Только военный нотариус/командир части.
• Ошибка: Не указать в доверенности право на «подписание заявления на регистрацию» и «получение выписки». Риск: Регистратор вернет документы за неполнотой полномочий. Решение: Формулировка «совершение любых действий, необходимых для государственной регистрации права…».
• Ошибка: Игнорировать требование технического плана. Риск: Отказ в регистрации по существу (ст. 23 218-ФЗ). Решение: Заказать у аккредитованного инженера заранее.
• Ошибка: Не проверять статус «спецразрешения». Риск: Отказ, если кто-то из собственников — иностранец из недружественной страны. Решение: Если все, граждане РФ, пишите в заявлении: «Спецразрешение не требуется в силу гражданства РФ (п. 2 ст. 6 377-ФЗ в ред. 232-ФЗ)».

Судебная практика и позиция ВС РФ

Пленум ВС РФ (Постановление № 7 от ) разъяснил: сроки исковой давности и процессуальные сроки для участников СВО приостановлены на время службы и 6 месяцев после. Суды последовательно защищают право военнослужащих совершать сделки через представителей по военным доверенностям.

Если МФЦ/Росреестр отказывает в приеме документов со ссылкой на «отсутствие собственника» — это прямое нарушение ст. 185.1 ГК РФ и 39 218-ФЗ. Суды в таких делах взыскивают с Росреестра судебные издержки и неустойку за нарушение сроков.

Резюме: план действий «здесь и сейчас»

1. Связаться с сыном -> Оформить военную доверенность у командира части/юриста.
2. Получить оригинал доверенности на руки.
3. Заказать технический план у кадастрового инженера нового региона.
4. Собрать пакет документов (правоустанавливающие + техплан + доверенность + паспорта).
5. Подать через МФЦ / Госуслуги от имени сына (по доверенности) и от своего имени.
6. При устном отказе — требовать письменный, жалоба в Прокуратуру и Росреестр в день отказа.

Данная статья носит информационно-правовой характер и не заменяет полноценную консультацию адвоката с изучением конкретных документов на квартиру. Рекомендуется привлечь юриста, специализирующегося на недвижимости новых регионов, для подготовки пакета и сопровождения процедуры.

Уважение вашему сыну за исполнение воинского долга. Закон на вашей стороне — регистрация права без личного присутствия военнослужащего является стандартной правовой процедурой.